Työkalupakki asuntomarkkinoiden korjaamiseksi

Asuntomarkkinat eivät Helsingin alueella toimi: raskas sääntely ja byrokratia, kuntien keskinäinen nahistelu, erilaiset asumisen tukimuodot ja eturyhmien hyväksi räätälöidyt pelisäännöt ovat johtaneet asuntojen hintojen kallistumiseen. Jopa siinä määrin, että ilmiöstä on tullut uhka Helsingin taloudelle: varsinkin matalapalkka-aloille on yhä vaikeampi saada ihmisiä töihin, kun näillä ei ole varaa asua Helsingissä. Voidaan sanoa, että nykytilanne koskettaa kipeimmin juuri köyhimpiä ja heikoimpia kuntalaisia.

Jotain on myös pielessä, kun helsinkiläisten suosimat asumisen muodot eivät ole enää nykyisessä sääntely- ja normiviidakossa mahdollisia. Itse asun 26 neliön yksiössä talossa jossa ei ole hissiä. Taloyhtiöni asuntojen mediaanikoko on noin 28 neliötä. Nykyään tämänkaltaisen talon rakentamisen estäisi varmasti useampi kymmenen normia ja säädöstä – joista suurin osa on joko haitallisia, turhia tai kohtuuttomia. Taloyhtiössäni asuntoja myydään jopa 5500 euron neliöhintaan, joten ihmiset eivät ilmeisesti ole kunnanisien ja lainsäätäjien samaa mieltä näiden normien tarpeellisuudesta.

Ongelma on hyvin monisyinen ja niinpä myös työkalut sen ratkaisemiseksi ovat monipuolisia. Alla on listattuna 12 kohdan ”työkalupakki” Helsingin asuntomarkkinoiden korjaamikseksi. Syksyn edetessä tulen kirjoittamaan blogiini erillisiä merkintöjä yksittäisistä työkaluista – linkki näihin kirjoituksiin löytyy tästä tekstistä. Valtuustossa sitoudun näiden työkalujen käyttämiseen ja edistämiseen.

  1. Kaavoituksen lisääminen
  2. Kaavoitetun rakentamattoman maan kiinteistöveron korottaminen
  3. Autopaikkakustannusten sosialisoinnin lopettaminen
  4. Kaavoitusnormien löyhentäminen
  5. Pääkaupunkiseudun kuntienyhdistäminen
  6. Esteellisyysnormien kohtuullistaminen
  7. Autopaikkanormin poistaminen
  8. Rakennusliikkeiden kartellin purkaminen
  9. HITAS-järjestelmän alasajo
  10. Keskineliösäännön purkaminen
  11. Väestönsuojanormista luopuminen
  12. Pienempien asuntojen rakentaminen

 

1. Kaavoituksen lisääminen

Kaavoituksen lisääminen on tärkein ja vaikuttavin yksittäinen keino asuntomarkkinoiden korjaamiseksi ja hintatason kohtuullistamiseksi. Helsinki on suurelta osin metsää ja myös hyvien liikenneyhteyksien varrella on vielä alueita, jotka voitaisiin kaavoittaa asunnoiksi. Kaavoitetaan siis niin paljon lisää tiivistä rakennusoikeutta, myös kantakaupungin jatkoa, että asuntojen markkinahinnat ja -vuokrat putoavat kohtuutasolle.

2. Kaavoitetun rakentamattoman tonttimaan kiinteistöveron korottaminen

Pelkkä kaavoitus ei auta, ellei tontille myös aleta rakentamaan. Nykyisin on aivan liian yleistä, ettei omistaja ryhdy toimenpiteisiin, vaan odottaa tontin arvonnousua. Tällainen ansioton arvonnousu jakaa suuria pikavoittoja yksittäisille omistajille kaavoituksen yhteydessä. Monissa muissa maissa –myös Isossa-Britanniassa ja Yhdysvalloissa – tämä arvonnousua ulosmitataan yhteiskunnalle. Suomessa tähän on olemassa hyvä keino: kaavoitetun rakentamattoman tonttimaan kiinteistövero. Tätä veroa tulisi nostaa niin korkealle, kuin mahdollista. Yksi keino sen tehostamiseksi olisi sitoa veron määrä rakennusoikeuden määrään.

3. Autopaikkakustannusten sosialisoinnin lopettaminen

Yhden autopaikan hinta on Jätkäsaaren ja Kalasataman kaltaisilla asuinalueilla 30 000 – 50 000 euroa. Autopaikkojen kustannukset upotetaan asuntojen hintoihin ja näin niihin osallistuvat sekä autottomat, että ne asukkaat, jotka eivät mahdollisesti saa autoaan taloyhtiön paikalle liian kovan kysynnän vuoksi. Tämä tarkoittaa sitä, että jokaisen uuden asunnon hinnasta jopa useampi kymmenen tuhatta euroa tulee autopaikoista, joita ei edes käytetä. Tämä autopaikkakustannusten sosialisointi on erittäin voimakkaasti asuntojen hintoihin vaikuttava seikka ja sosiaalisesti epäoikeudenmukainen: käytännössä köyhät maksavat rikkaiden autoilusta (auton omistajat ovat keskimäärin muita rikkaampia). Helsingin tulee jatkossa määrätä autopaikkojen kustannukset eroteltaviksi muista rakennuskustannuksista. Tutustu myös ajatukseeni tonttivuokraporkkanasta taloyhtiöille, jotka huutokauppaavat autopaikkansa.

4. Kaavoitusnormien löyhentäminen

Kaavat tehdään Helsingissä aivan liian tarkoiksi. Toteuttajille tulisi antaa enemmän valtaa ja mahdollisuuksia päättää yksityiskohdista. Suuren ongelman yksi räikeimmistä yksityiskohdista on autopaikkanormi. Käytännössä se aiheuttaa tolkuttoman määrän turhia kustannuksia asuntojen ostajille, mutta myös estää monia järkeviä ratkaisuja ja vahingoittaa kaupunkikuvaa (tästä lisää erikseen kohdassa 7). Monissa muissa maissa on vallalla käytäntö, jossa itse kaava on väljä, mutta rakennuslupaa myönnettäessä tarkistetaan, täyttääkö hanke laatuvaatimukset. Rakennuslakia tulisi muuttaa siten, että tämä toimintatapa olisi mahdollinen myös Suomessa.

5. Pääkaupunkiseudun kuntien yhdistyminen

Yksi huono puoli itsenäisten kuntien pääkaupunkiseudusta on kaavoituksen vaikeutuminen. Tälläkin hetkellä Espoossa ja Vantaalla on valtavasti kaavoitettavaksi kelpaavaa maata hyvillä paikoilla, mutta pienemmän väestöpaineen kuntina vähemmän kannusteita kaavoittaa sitä. On totta, ettei Helsingin kaavoituksen takkuaminen johdu pääasiassa maan riittämättömyydestä – mutta silläkin on vaikutusta. Yhdistynyt pääkaupunkiseutu kykenisi kaavoittamaan enemmän, paremmin ja järkevämmin. Tämä olisi raikas tuulahdus asuntomarkkinoilla.

6. Esteellisyysnormien kohtuullistaminen

Jokainen sivistynyt yhteiskunta pitää huolta heikoimmistaan. On aivan oikein, että yhteiskunta takaa liikuntarajoitteisille esteettömän asumisen. Mutta esteellisyyteen liittyvä normitus on mennyt kaikkien kohtuun rajojen ylitse. Pienissä asunnoissa esteellisyyteen liittyvä lisätilatarve voi olla jopa kymmeniä prosentteja – lähes saman verran hinnoissa. Tämä on kestämätön tilanne. Esteellisyysnormeja tulisikin kohtuullista siten, että ne eivät enää koskisi kaikkea uustuotantoa, vaan tiettyä osaa siitä, esimerkiksi 20%. Lisäksi normitusta voi kohtuullistaa mahdollistamalla joustavat muutosratkaisut esim. märkätiloissa. Eli jos esteellisyys iskee, saa asunnon muutettu esteettömäksi kohtuukustannuksin. Lisäksi esteellisiä voisi tukea esteettömien asuntojen ostossa esim. korkotuen keinoin. Kaikki tämä maksaisi jonkin verran, mutta nykytilanne on vielä paljon pahempaa myrkkyä kansantaloudelle ja etenkin pieniä asuntoja kaipaaville.

7. Autopaikkanormin poistaminen

Autopaikkanormi on ehkä räikein ja haitallisin esimerkki kalliista ja epäoikeudenmukaisista kaavoitusnormeista. Käytännössä se aiheuttaa tolkuttoman määrän turhia kustannuksia asuntojen ostajille, mutta myös estää monia järkeviä ratkaisuja ja vahingoittaa kaupunkikuvaa.  Vuosaaressa oli tapaus, jossa ei saatu rakentaa asuntoja kauppakeskuksen päälle, koska näille ei olisi voitu rakentaa normin mukaisia autopaikkoja. Monessa uudessa kaupunginosassa laajat parkkipaikkapellot ovat vahingoittaneet kaupunkikuvaa suunnattomasti. Helsinkiläisistä vähemmistö omistaa auton. Enemmistölle tulisi suoda mahdollisuus asua taloyhtiössä, jossa ei ole autopaikkoja tai jossa autopaikkoja on vain kohtuullinen määrä.

8. Rakennusliikkeiden kartellien purkaminen

Kilpailu ei toimi helsinkiläisessä rakentamisessa. Osaksi tämä on kaupungin omaa syytä: kilpailutettavat kohteet ovat niin isoja, että vain muutama mammutti pystyy osallistumaan tarjouskilpailuun. Mutta tämäkään ei selitä sitä, että esim. Eiranrannassa neliöstä maksettiin vain alle 3000 euroa, mutta asuntoja myydään jopa 9000 euron neliöhintaan. Tämä erotus on Helsingissä reilusti suurempi kuin muualla maassa. Osaksi tämä johtuu suuremmista palkoista, mutta sen selitysvaikutus on hyvin pieni. Helsingin tulee jatkossa kilpailuttaa kohteet pienemmissä erissä, jotta myös pienemmät toimijat voivat osallistua tarjouskilpailuun. Olisi myös tehtävä toimenpiteitä sen selvittämiseksi, onko suurten rakennusliikkeiden kesken kartellisopimuksiin viittaavia käytäntöjä.

9. HITAS-järjestelmän purkaminen

HITAS-järjestelmää on perusteltu sillä, että se tekee Helsingissä asumisen mahdolliseksi myös keskituloisille alentamalla asumisen hintaa. Valitettavasti tämä ei ole totta: HITAS kyllä alentaa asumisen hintaa, mutta vain sen onnekkaan tapauksessa, joka arpajaisissa sattuu voittamaan. Käytännössä HITAS-arpajaiset ovatkin isojen pikavoittojen jakoa suoraan kuntalaisten yhteisestä varallisuudesta verraten hyvätuloisille helsinkiläisille, jotka usein vielä pistävät HITAS-asuntonsa tuottavasti vuokralle. Yhteistä omaisuutta ei tule tuhlata tällaiseen, vaan myydä rakennusoikeus eniten tarjoavalle. HITAS:lla on myös muita huonoja puolia, mm. se, että se kannustaa epäoptimaaliseen asumiseen: asunto on niin halpa (ja hinta säännöstelty), että esim. leskeksi jääneen ei kannata myydä asuntoaan. Jonkun mielestä tämä on kenties ok, mutta kannattaa myös ajatella sitä lapsiperhettä, joka asuntoon olisi voinut muuttaa. On myös todettava, että jollei HITAS-järjestelmä itsessään nosta rakennettavien neliöiden määrää, on sen seurauksena asuntojen hintojen nousu kaikille muille. HITAS-järjestelmä tuleekin purkaa ja kohdistaa mahdolliset asumiseen liittyvät avustukset suoraan näiden tarvitsijoille. Ja mieluummin köyhille kuin ylemmän keskiluokan edustajille.

10. Keskineliösääntöjen purkaminen                 

Helsingissä oli pitkään voimassa 75 neliön keskineliösääntö. Uusien asuintalojen huoneistojen piti siis olla keskimäärin 75 neliön suuruisia. Tällä haluttiin taata, että lapsiperheille – hyville veronmaksajille – sopivia asuntoja olisi saatavilla tarpeeksi myös Helsingissä. Nyt tätä normia on hieman höllennetty. Helsingin tulisi päästä näistä normeista kokonaan eroon. Mikäli jokin normi halutaan säilyttää, tehtäköön siitä joustava. Tällainen ratkaisu voisi olla malli, jossa asuinnoista tehdään helposti yhdisteltäviä ja eroteltavia. Eli rakennetaan vaikka 30 neliön asuntoja, mutta siten, että vierekkäisiä asuntoja voidaan helposti yhdistää ja taas erottaa – asujien elämäntilanteen mukaan. Tämä mahdollistaisi esim. sen, että leskeksi jäänyt yksineläjä voisi myydä toisen puolen asunnostaan pois tai lapsiperhe ”muuttaa suurempaan” ostamalla viereisen asunnon.

11. Väestönsuojanormista luopuminen

Toisen maailmansodan jälkeen Suomeen alettiin rakentaa väestönsuojia jokaiseen kerrostaloon. Tämä normi oli kylmän sodan aikana kannatettava, mutta aikojen muuttuessa syvän rauhan suuntaan, pitäisi normituksen seurata perässä. Väestönsuojien rakentaminen tuo asuintoihin tuhansia euroja lisähintaa ja niiden käyttötarve on hyvin kyseenalainen: säilytystilaa voisi järjestää järkevämmin. Näin ollen väestönsuojanormista tulee luopua.

12. Pienempien asuntojen rakentaminen

Yksi suurimmista esteistä kohtuuhintaisen asunnon löytämiselle on asuntojen suuri koko. Jos Helsinkiin vuosittain rakennettavat neliöt jaettaisiin useammalle asunnolle, Helsinkiin mahtuisi enemmän ihmisiä. Itse asun taloyhtiössä, jossa asunnon mediaanikoko on alle 30 neliötä. Ja asunnot menevät kuin kuumille kiville. Normien tulisi mahdollistaa kaikenkokoisten asuntojen rakentamisen, myös taloyhtiöiden, jonka asunnot on suunnattu pääosan yksineläville.

2 vastausta artikkeliin ”Työkalupakki asuntomarkkinoiden korjaamiseksi

  1. Mielestäni kohdat 1 ja 2 eivät sellaisenaan riitä. Näiden lisäksi rakennusliikkeille myytäviin tontteihin tulee laittaa rakentamispakko. Vain sillä saadaan ylitarjontatilanne asuntoihin (siis jos tontteja myydään riittävän paljon).

    On huomattava, että jos tonttitarjonta ja sitä kautta asuntojen tarjonta nostetaan suuremmaksi kuin kysyntä, kaupungin saamat myynti- ja vuokratulot tulevat laskemaan (ylitarjonta laskee hintaa). Tämä on oikein, mutta tulojen laskuun on varauduttava.

    Hitas -kämpistä vielä sen verran, että keskituloinen lapsiperhe ei saa enää (lokakuussa 2012) niin paljon pankkilainaa, että voisi ostaa perheasunnon (n. 100 m2, yli 4000 €/m2 + törkeä vastike). Hitas-asunnot ovat rikkaita varten!

    • Riittävän korkea vero rakentamattomalle/alirakennetulle kaavoitetulle kiinteistölle olisi faktisesti sama asia kuin rakentamispakko. Kaikki riippuu veron suurudesta. Pääasia on se, että sanktio (tässä tapauksessa ylimääräinen vero) todella kannustaisi rakentamaan sille tontille.

      Olet oikeassa tuon saatavien tulojen potentiaalisen laskun kanssa. Näkisin kuitenkin, että:
      A) Tilanne jossa lasku olisi merkittävää, on hyvin kaukana.
      B) Tällainen tilanne voisi tosiaan olla jossain määrin hyvä asia.
      C) Jos kysyntä (ja asuntojen hinnat) menee naurettavan alas, tulisi kaupungin säädellä tilannetta toiseen suuntaan rajoittamalla uusien tonttien myyntiä. Tämä jo senkin vuoksi, ettei kaupunkilaisten yhteistä omaisuutta myydä alihinnalla.

      Monet HITAS-asunnot ovat tosiaan hyvin kalliita. Tämä tukee sitä, että järjestelmä tulisi romuttaa. Tuet menevät usein HYVIN rikkaille (mulla ei ole mitään rikkaita vastaan, mutta sitä vastaan on, että köyhemmät tukevat heidän asumista/asuntosijoittamista). Ja usein HITAS-ostaja vielä valittaa kalleutta, eli oikeastaan kukaan ei voita tilanteessa, mutta lähes kaikki osapuolet häviävät.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Laskentatehtävä *